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涉及“倍增计划”企业的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零散地块

时间:2019-05-14 20:07  来源:   作者:   点击:

案例:位于工业保护线内的一宗一类工业用地(M1),在控规中容积率为1.8,现为扩大生产需要扩建,申请将容积率提高至3.0,则由属地镇街政府委托具有相应资质的城乡规划编制单位开展控规微调论证后,报市自然资源局审批。

案例:某村2017年的经营收入为1000万元,2018年实施“工改工”后,租金收入减少200万元;同时,该村购买18个月期的理财产品,2019年6月到期后利息收入为180万元。假设该村其他收入和相关费用不变,按照原考核机制,该村2018年的收入为800万元(1000-200),减收20%,村组集体觉得不如不改、不投。按照《意见》对考核机制进行优化后,允许“三旧”改造期间的租金损失加回处理,允许购买稳健型投资理财产品预期收益按月预提并在应收款总额中剔除,该村2018年的收入为1120万元(1000-200+200+180/18*12),增收12%,有利于提高村组集体推动集体物业提档升级、拓展集体资金投资渠道的积极性。

案例:东莞市厚街镇中心片区TOD范围内已批未建经营性用地A2—1402地块,根据《东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案》及相关规定,在取得市TOD开发领导小组办公室批复后,按控规一般调整程序开展批前公示,上报市规委会审议、市政府审批。地块容积率由原来的2.0提高至3.1,增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施由开发企业负责建设,政府与开发企业按5:5比例分成。

24.《意见》提出,研究调整村组集体经济组织物业折旧制度,将如何提高集体收益分配水平?

解读:《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》2018年9月,我市印发实施《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内第一份明确针对M0用地的市级政策。《暂行办法》明确,新型产业项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。在此基础上,《意见》提出建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制,效益贡献比奖励线(参照《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》(东府〔2018〕74号)执行)每增加100万元/亩,政府核减项目50%的贡献物业。

21.《意见》提出,建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制,具体如何组织实施?

建设条件:农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。

解读:“区域评价”即在特定的区域范围内,提前完成建设项目开工前审批过程中涉及的有关前置性评估评审环节,实施事项评价区域化,逐步实现“区域评价”取代单个项目的独立重复评价,同时加强事中事后监管。开展“区域评价”后,由企业“逐一”编报变为由园区有关部门“统一”提前编报,符合区域评价结果适用条件的单个项目,共享区域评价结果,可精简报告内容或简化审批程序,为企业节省了编制报告、审批环节的时间及编制报告的费用。

解读:针对村级工业园升级改造,顺德区此前出台“1+3”系列政策,对搬迁补偿工作将按照区级统筹协调、属地负责实施的模式推进,重点由区确定补偿原则、属地制定补偿标准。目前,我市村(社区)工业园镇街(园区)工业园的改造主体或企业要按期向村(社区)缴纳相关租金和土地使用补偿款。通过学习顺德区经验,在镇级税收返还款中计提一定比例的资金设立专项补助资金,以补助的形式在改造期间减收企业的租金和土地使用补偿款,将有利于减轻企业的改造成本,提高镇街(园区)工业园改造的积极性。

解读:东莞是国内第一个从政府层面发布1.5级开发指引的城市,2018年7月,我市印发《东莞市土地1.5级开发操作指引》提出,“为盘活政府预控的储备土地,加快战略地区的土地预热,解决远景规划与近期开发诉求的矛盾,政府将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块,短期租赁给承租人进行过渡性开发利用,待片区预热、地价提升后,政府按约定收回土地,并按远景规划实施”。1.5级开发模式清晰地规定了土地的使用期限及开发商的退出机制,是一种有效的介于一级开发与二级开发中间之间的一种有效的土地开发模式。因为租赁土地可节约可观的土地成本,低成本快捷性打造收益物业,同时能有效地进行产品展示,为项目开发提升人气及信心。近年来,1.5级开发模式越发受到开发商的青睐。

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